限竞房时代高端商品房价值崛起

2018-08-24来源:admin围观:45次

  66个项目、500万平方米面积、3000亿货值……异军突起的限竞房正以当仁不让的主角之势大展风采,并凭借自身的巨量供应及足够的价格优势,引导市场回归理性。全新的限竞房时代不仅令商品房倍感承压,也顺势将北京楼市推向关键的十字路口。限竞房OR商品房?究竟如何做出合适选择?

  限竞房产生于“限房价,竞地价”的土地出让方式,由于最高售价和销售均价已经明确规定,故而拥有“先天”的价格优势。“限”字当头之下,即将喷薄而出的大量供应,将缓解北京市场供需矛盾,逐步稳定房价,引导市场回归理性,进一步落实“房住不炒”。

  限竞房的好处首先在于价格。来自机构的数据统计显示,限竞房的平均单价在5万元/平米上下,在当前市场行情下,城六区基本是和二手房倒挂态势,和周边纯商品房相比价格优势更为明显。

  然而,限竞房并不是包治百病的特效灵药,其有着明晰的市场定位与目标指向。一者,限竞房有巨大的时间代价。限竞房有5年禁售期的规定,若加上交付两年和取得房本两年的时间,算起来得持有9年左右时间不能在市场流动,甚至更久。对于购房者来说“限售”规定使得这一进程中无法通过房产置换来进行居住空间的升级。而时间代价与财务成本尚在其次,最无法预料的是政策变动的不确定性。与之相较,纯商品房能够自由在市场中交易流转,对于有投资取向的置业者来说,纯商品房在进退上更灵活。

  再者,就正常逻辑而言,由于“限房价、竞地价”的拿地方式,限竞房面临较大的成本压力,在这一前提下,产品的品质打造的空间将十分有限,对于改善置业需求来说,能否满足其品质要求,尚是存疑之处。

  其次,限竞房的销售方式也令其产权去向面临很大的不确定性。据最新出台的管理办法,如果销售限价与周边市场价格评估价之比低于85%(价差比高于15%)时,这些价差较大的焦点项目将转化为共有产权住房。

  经过初步测算,约有20%的现有限竞房或被收做共有产权房。以今年6月底被中铁拿下的中央别墅区后沙峪限竞房项目为例,其限售最高价为5.8万元/平米,如其1年后规划批建时,区域评估价(多为二手房均价)超过6.9万元/平米时,就低于85%规定,进而有可能被收为共有产权住房。

  据了解,除中铁项目外,中央别墅区区域还有中粮与旭辉联合竞得的孙河限竞房项目,限售价不超过7万元/平米,不过,对于区域内商品房而言,尚难以构成威胁,除了其价格优势并不十分显著,上市日期较远也是更实际的问题,而位置更为成熟的商品别墅优山美地D区即将推新,对于目标明确的置业需求而言,显然更具现实意义。据了解,优山美地D区作为中央别墅区核心区仅有的有货值可售的纯别墅项目,凭借周边密集的国际名校资源获得大量拥趸,对于这些需求而言,短期教育置业目的明确,过长的等待时间和诸多上市限制显然与其需求不符。

  事实上,作为多渠道供应和多手段并举的有益探索,限竞房更符合刚需群体的需求。而纯商品房则仍然有其无可取代的优势,依然是改善置业的首选。清晰的置业逻辑之下,两者并非非此即彼,而是各有覆盖,共同丰富着当前的住房供应体系。